> >

Истец требует земельный участок завышенной площади. Как защититься в суде. Как компании обосновать право на земельный участок под зданием Расчет площади земельного участка под зданием

Виктория Бескровная, ведущий эксперт строительно-технического отдела:

В связи с тем, что размер земельного участка далеко не всегда соответствует функциональному назначению объекта недвижимости , собственникам недвижимости приходится обосновывать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка : собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок определенного размера. При этом уполномоченный орган власти может отказать в предоставлении запрашиваемого размера участка, обосновывая свой отказ тем, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площади объектов недвижимости, на нем расположенных.

Проведение судебной экспертизы по расчету-обоснованию площади земельного участка предполагает возможность разрешить проблему, связанную с обоснованием запрашиваемого размера участка, в состав которого должны быть объективно включены как застроенные части («пятна застройки»), так и не застроенные части, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости. Расчет-обоснование площади земельного участка может проводиться исключительно в строгом соответствии с основными положениями Федерального Закона Российской Федерации №73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» (ред. от 08.03.2015).

Поговорим о методике проведения данного вида экспертизы.

Приступая к работе над экспертизой по расчету-обоснованию площади земельного участка, эксперт в первую очередь проводит предварительный анализ документации, содержащейся в материалах дела , в результате которого определяет основополагающие параметры исследуемого объекта:

Месторасположение земельного участка, на котором расположены здания;

Основные характеристики земельного участка;

Расположение зданий в структуре земельного участка;

Функциональное назначение зданий, согласно данным технической документации.

За этапом предварительного анализа документации следует этап натурного обследования , в рамках которого эксперт устанавливает фактическое расположение исследуемых объектов, фактическое функциональное назначение зданий, фактические границы земельного участка, а также зданий и сооружений, не указанных в документации.

При необходимости эксперт формирует запрос в суд о предоставлении дополнительной документации . Например, эксперт может запросить следующую документацию:

1. Описание технологии производства на предприятии, в том числе график и описание рабочего процесса, протекающий на прилегающей к зданиям территории.

2. Списочный состав сотрудников с указанием должностей.

3. Сведения об объемах накопления и частоте вывоза мусора (договор по вывозу мусора).

4. Списочный состав автомобильной техники (грузовой), находящейся на балансе организации применительно только для рассматриваемых зданий (ПТС).

5. Актуальная на момент проведения судебной экспертизы топографическая съемка территории рассматриваемого земельного участка, с рассмотрением прилегающей территории (5-7 м), а также с указанием статуса инженерных коммуникаций.

Далее, эксперт осуществляет подбор комплекса строительных норм и правил , регламентирующих формирование земельных участков для зданий той или иной функциональной направленности, после чего приступает к собственно исследовательской части работы по поставленному вопросу:

  1. Осуществляет детальный подбор необходимого состава элементов инфраструктуры для каждого из объектов и определяет значение площадей земельных участков, необходимых для эксплуатации зданий без учета их взаимного расположения в структуре земельного участка.
  2. Определяет площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов с учетом их взаимного расположения в структуре земельного участка.
  3. Изучив дополнительно предоставленные документы, распределяет зафиксированную в них технику на территории земельного участка с соблюдением требований строительных норм и правил по их размещению.
  4. Определяет площадь земельного участка с учетом проведенного исследования, которая будет существенно отличаться от первоначального значения. Данная разница будет обусловлена объективностью и основательностью проведенного исследования.

Таким образом, грамотно проведенная экспертиза по расчету-обоснованию площади земельного участка позволяет объективно доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества собственнику необходим земельный участок именного такого размера, который был испрошен.

Решение АС Краснодарского края от 25 декабря 2016 года

  1. Арбитражного суда первой инстанции
  2. дело №
  3. г. Краснодар «25» декабря 2016 года
  4. Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2016 года.
  5. Решение суда в полном объеме изготовлено 25 декабря 2016 года.
  6. Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Очкась, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №
  7. по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФосАгро-Кубань» (ОГРН 1022301600353 ИНН 2310058004)
  8. о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов,
  9. при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края,
  10. при участии в судебном заседании представителя ООО «ФосАгро-Кубань» Клетная А.А. (по доверенности от 02.08.2016), представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Исаева М.Р. (по доверенности от 29.07.2016),

  11. Установил:

  12. общество с ограниченной ответственностью «ФосАгро-Кубань» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженного в письме от 17.12.2015 №52-25410/15-33-23, в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка общей площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневский район, Каневское сельское поселение, станица Каневская, ул. Элеваторная, 5, обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края в срок не позднее 7 дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 в собственность по цене 4 239 000 рублей, рассчитанной на дату подачи заявления о предоставлении в собственность за плату земельного участка (10.12.2015), равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, а также об обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 в собственность по цене 4 239 000 рублей, рассчитанной на дату подачи заявления о предоставлении в собственность за плату земельного участка, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
  13. Как следует из заявления общества, на территории земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности (производственная база). Земельный участок был предоставлен в аренду приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.01.2013 №81, заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2013 №0000002951. Общество является правопреемником арендатора указанного земельного участка в порядке реорганизации. Департамент в письме от 17.12.2015 отказал в предоставлении в собственность за плату земельного участка, в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке. Как указал департамент, минимальная площадь застройки производственных предприятий должна составлять от 20 до 87:
  14. . Между тем, превышение площади земельного участка площади объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не указано в Земельного кодекса в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов. Несоразмерность площади земельного участка площади расположенных на участке объектов недвижимости не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в связи с утратой действия Земельного кодекса с 01.03.2015. Спорный земельный участок ранее был предоставлен в аренду для эксплуатации тех же объектов недвижимости. Письмо департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края от 12.11.2015 №71-9726/15-04-01 не может быть принято в качестве абсолютного доказательства несоразмерности площади земельного участка. Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в письме от 16.03.2016 сообщается о соответствии площади испрашиваемого земельного участка нормативно необходимой для эксплуатации объектов недвижимости. Согласно выводам ООО «Альфа Строй», к которому общество обратилось в 2016 году для составления расчета – обоснования нормативной площади земельного участка, показатель минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий (28%) удовлетворяет показателю плотности застройки на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603320:7. Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в силу Земельного кодекса как собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости.
  15. Определением от 29.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.
  16. В отзыве от 26.07.2016 департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края пояснил, что сведения о площади застройки земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 в представленных департаментом имущественных отношений документах отсутствовали. Вместе с тем, согласно представленным материалам на земельном участке расположены объекты общей площадью 12 393 кв.м. (без учета железнодорожного пути необщего пользования общей протяженностью 1326 кв.м.). Если принять за площадь занимаемой зданиями и сооружениями имеющуюся в представленных документах площадь объектов недвижимости, то нормативная площадь земельного участка может составлять от 14 244,8 кв.м. до 61 965 кв.м. Согласно представленной филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Каневскому району справке от 09.12.2015 площадь застройки земельного участка, включая железнодорожный путь необщего пользования, составляет 17 720,9 кв.м. С учетом указанной площади нормативная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации зданий, строений, сооружений может составлять от 20 368,8 кв.м. до 88 604,5 кв.м. Вместе с тем, по мнению департамента, для определения точной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации существующего предприятия, недостаточно информации о площади застройки отдельных объектов. Необходимо учесть все факторы, влияющие на производственный процесс, а также технические регламенты о требованиях пожарной безопасности, в связи с чем, необходимо провести исследование и анализ технологических процессов предприятия.
  17. В ходатайстве от 16.08.2016 №71-9280/16-09-01 департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края просил рассмотреть настоящее дело без участия представителя департамента по архитектуре и градостроительству в следующих судебных заседаниях.
  18. В отзыве департамент имущественных отношений Краснодарского края указал следующее. Площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов. Общество не обосновало необходимость земельного участка данной площади для эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости.
  19. В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 15 по 18 ноября 2016 года, представитель общества настаивал на удовлетворении требований, также ходатайствовал о назначении судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, расположенных в границах спорного земельного участка. Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просил в удовлетворении заявления отказать по доводам, изложенным в отзыве.
  20. Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания (почтовое отправление), в судебное заседание 15 – 18 ноября 2016 года не явился.
  21. Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения заявления.
  22. Как следует из материалов дела, за ООО «ФосАгро-Кубань» зарегистрировано 19.08.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности на следующие объекты:
  23. - здание склада общей площадью 673,9 кв.м., литер Б, кадастровый номер 23:11:0603144:466;
  24. - здание станции технического обслуживания общей площадью 935,4 кв.м., литер В, кадастровый номер 23:11:0603144:317;
  25. - здание склада минеральных удобрений общей площадью 1737,6 кв.м., литер Д, кадастровый номер 23:11:0603144:463;
  26. - здание склада минеральных удобрений общей площадью 1399,4 кв.м., литер Е, е, кадастровый номер 23:11:0603144:462;
  27. - очистные сооружения, общей площадью 11,6 кв.м., литер З, кадастровый номер 23:11:0603144:465;
  28. - здание автомойки общей площадью 104,2 кв.м., литер К, кадастровый номер 23:11:0603144:318;
  29. - асфальтовая площадка под минеральные удобрения общей площадью 1701 кв.м., литер Х, кадастровый номер 23:11:0603144:467;
  30. - здание склада – навеса минеральных удобрений общей площадью 1331,6 кв.м., литер Ж, кадастровый номер 23:11:0603144:464;
  31. - склад жидких комплексных удобрений общей площадью 168,2 кв.м., литер Л.XI, кадастровый номер 23:11:0603144:323;
  32. - площадка для стоянки техники, общей площадью 1899 кв.м., литер XV, кадастровый номер 23:11:0603144:471;
  33. - площадка для стоянки тракторов, общей площадью 868 кв.м., литер XIV, кадастровый номер 23:11:0603144:470;
  34. - нежилое здание общей площадью 206,6 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603320:74;
  35. - железнодорожный путь необщего пользования протяженностью 1326.000 погонных метров, кадастровый номер 23:11:0603320:133.
  36. Право собственности общества на данные объекты зарегистрировано на основании договора о присоединении ООО «Агрохимик» к ООО «ФосАгро-Кубань» от 27.02.2014, передаточного акта о переходе к ООО «ФосАгро-Кубань» всех прав и обязанностей ООО «Агрохимик» (в порядке реорганизации путем присоединения ООО «Агрохимик» к ООО «ФосАгро-Кубань») от 27.02.2014.
  37. Также за обществом зарегистрировано 14.05.2015 право собственности на нежилое здание общей площадью 14,8 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603320:166; нежилое здание общей площадью 1165,1 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603320:164; нежилое здание общей площадью 168 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603320:165. Право собственности общества на данные объекты зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.01.2013, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
  38. Общество обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением от 10.12.2015 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов на основании Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7 для эксплуатации объектов недвижимости. В заявлении от 10.12.2015 обществом приведены вышеуказанные объекты недвижимости, в том числе: асфальтовая площадка под минеральные удобрения, здание склада-навеса минеральных удобрений, склад жидких комплексных удобрений, площадка для стоянки техники, площадка для стоянки тракторов; также в заявлении указаны объекты, не подлежащие постановке на кадастровый учет – забор, металлические ворота, кирпичная уборная, два нежилых одноэтажных кирпичных здания в стадии разрушения, весы на металлической платформе, электрические сети, пожарный водоем.
  39. Письмом от 17.12.2015 №52-25410/15-33-23 департамент имущественных отношений Краснодарского края отказа в предоставлении земельного участка в связи с превышением площади земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 площади объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке. Департамент также указал, что общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 12 393 кв.м., а без учета площадок – 7 925 кв.м.
  40. Как следует из материалов кадастрового дела спорного земельного участка, представленных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» филиал по Краснодарскому краю по запросу арбитражного суда, земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603320:7 поставлен на кадастровый учет 08.07.2003 на основании инвентаризационной описи, подготовленной при проведении работ по разграничению государственной собственности в соответствии с землеустроительным делом 1986 года в местной системе координат.
  41. Согласно представленному в материалы дела акту обследования земельного участка №94 от 11.11.2015 государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль», в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 площадью 70 978 кв.м. на данном участке установлено расположение, в том числе, следующих объектов:
  42. - сооружение весы (металлическая платформа, с расположенным ниже уровня земли весовым механизмом, ориентировочной площадью 70 кв.м.);
  43. - склад жидких комплексных удобрений (металлические емкости на капитальном основании этажность 1, литер Л, XI, площадью 168.2 кв.м.);
  44. - площадка под минеральные удобрения (асфальтобетонная площадка литер Х, площадью 1701 кв.м.);
  45. - склад минеральных удобрений (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, литер Ее, площадью 1399,4 кв.м.);
  46. - площадка для стоянки тракторов (асфальтированная площадка, литер XIV, площадью 868 кв.м.);
  47. - склад-навес минеральных удобрений (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, литер Ж, площадью 1331,6 кв.м.);
  48. - склад минеральных удобрений (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, литер Д, площадью 1737,6 кв.м.);
  49. - склад (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, площадью 1165,1 кв.м.);
  50. - склад (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, площадью 206,6 кв.м.);
  51. - очистные сооружения (кирпичное сооружение, этажность 1, литер З, площадью 11,6 кв.м.);
  52. - здание автомойка (металлоконструкции, с кирпичным цоколем, кровля шифер, этажность 1, литер К, площадью 104,2 кв.м.);
  53. - здание станции технического обслуживания (металлические конструкции на бетонном основании обшиты оцинкованным металлическим листом, этажность 1, литер В, площадью 935,4 кв.м.);
  54. - здание склад (металлические конструкции на бетонном основании обшиты оцинкованным металлическим листом, этажность 1, литер Б, площадью 673,9 кв.м.);
  55. - площадка для стоянки техники (асфальтированная площадка, литер XV, площадью 1899 кв.м.);
  56. - железнодорожный путь необщего пользования (литер Ж, протяженностью 1326 метр погонный);
  57. - уборная (кирпичное сооружение, этажность 1, ориентировочной площадью 3,5 кв.м.);
  58. - здание (кирпичное, этажность 1, ориентировочной площадью 14 кв.м., для производственной деятельности не используется);
  59. - здание (кирпичное, этажность 1, ориентировочная площадь 2,5 кв.м., для производственной деятельности не используется);
  60. - пожарный водоем, литер XVI, объемом 95 куб. м.;
  61. - трансформаторная подстанция открытого типа, воздушная линия электропередачи ВЛ-0,4 кВ (литер XVII, ж/б опоры 24 шт.).
  62. Данный акт осмотра земельного участка подписан без возражений представителем общества, которое заранее уведомлялось о проведении данного осмотра, что следует из копии уведомления и почтового отправления (приложения к акту осмотра).
  63. Из фототаблицы – приложения к акту обследования земельного участка от 11.11.2015 №94, составленному ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль», видно, что у таких объектов как здание автомойки (фактически навес на металлических трубах без стен и перекрытий), зданий складов (фактически ангары из металлопрофиля на бетонном основании), складов-навесов (фактически сборные металлические конструкции из металлопрофиля на бетонной основе), весов (оборудование, вмонтированное в землю), склада жидких комплексных удобрений (фактически металлические цистерны, стационарно установленные на земельном участке), площадок под минеральные удобрения, для стоянки тракторов (асфальтированная или замощенная бетонными плитами поверхность земельного участка) – отсутствует такой основной признак объекта недвижимости как неразрывная связь с земельным участком, выражающаяся в невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба назначению, поскольку металлические конструкции складов или цистерны склада жидких удобрений со всей очевидностью для суда могут быть разобраны и восстановлены с тем же назначением в ином месте без несоразмерного ущерба для них; бетонированные или асфальтированные площадки представляют собой покрытие поверхности земельного участка, его замощение, лишь улучшающее качества земельного участка, но не являющееся самостоятельным объектом недвижимости – зданиями, сооружениями, отличными от самого земельного участка.
  64. Информация акта осмотра земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» о фактическом состоянии объектов на спорном земельном участке подтверждается также сведениями представленных в материалы дела технических паспортов, в которых содержатся сведения об устройстве стен складов из металлопрофиля. Такие объекты как площадки для стоянки техники, для стоянки тракторов описаны в технических паспортах как земляное полотно, гравийно-песчаная смесь, асфальтобетонное покрытие.
  65. Представленные обществом фотоматериалы, отражающие состояние расположенных на спорном земельном участке объектов на октябрь 2016 года, соответствуют тем фотоматериалам, которые были составлены ГКУ КК «Кубаньземконтроль» в 2015 году.
  66. В соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса
  67. В соответствии с Земельного кодекса, если иное не установлено или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
  68. Верховный Суд Российской Федерации в ряде определений указал следующее:
  69. - «В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно пункту 38 Постановлению Пленума N 25, не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Поскольку спорный объект, права на которое в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект» (Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу №);
  70. - «По своим техническим параметрам авторынок представляет собой открытую асфальтовую площадку с ограждением и не обладает необходимыми признаками недвижимого имущества, установленными статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный объект согласно положениям пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не является самостоятельным недвижимым имуществом, а представляет собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором он расположен. Поскольку спорный объект не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности общества на такое имущество нарушает права собственника земельного участка - администрации, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий» (Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 309-ЭС15-16806 по делу N );
  71. - «Полагая, что у общества имеется право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку он расположен в границах асфальтовой площадки как объекта недвижимости, суды приняли во внимание состоявшиеся судебные акты по делам, в которых оспаривалось зарегистрированное право общества на этот объект. Между тем, поскольку в указанных судебных актах не содержится выводов о наличии у спорного объекта - асфальтовой площадки признаков недвижимости, а также соответствующей для такого вывода мотивировки, а заявление общества о предоставлении земельного участка обосновано необходимостью эксплуатации этого имущества как недвижимостью, судам следовало при рассмотрении настоящего дела устранить всякие противоречия относительно принадлежности асфальтовой площадки к недвижимости. При этом Судебная коллегия принимает также во внимание принятое Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от в пункте 38 разъяснение о том, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью ( Гражданского кодекса). Таким образом, признание асфальтовой площадки не объектом недвижимости исключает возможность предоставления земельного участка под ней в собственность» (Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2015 N 304-КГ15-8395 по делу N );
  72. - «Автомобильная стоянка, право собственности на которую зарегистрировано за обществом, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не обладает признаками недвижимого имущества. Основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка, которая несет вспомогательную функцию по отношению к назначению самого участка, улучшая его полезные свойства. Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. В пункте 38 постановления Пленума N 25 указано, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Таким образом, наличие государственной регистрации права собственности на спорную автостоянку, состоящую из асфальтового замощения, будки охранника, забора и ворот, как на одну недвижимую вещь, не является безусловным основанием для ее отнесения к объектам недвижимости» (Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 306-ЭС15-17797 по делу №);
  73. - «По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). Таким образом, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что объект, право собственности на который зарегистрировано в Реестре, представляет собой фактически пришедшее в негодность асфальтовое покрытие земельного участка толщиной 2 - 3 см и подстилающего слоя из щебня, огороженное частично разрушенным и пришедшим в негодность металлическим ограждением, и пришли к выводу, что площадка является частью земельного участка, признакам сооружения не отвечает и самостоятельной недвижимой вещью не является. Поскольку, в силу статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится только на недвижимое имущество, запись в ЕГРП в отношении спортивной площадки не подлежала внесению» (Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, ).
  74. Таким образом, как указал Верховный Суд Российской Федерации, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
  75. В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, приводится следующее:
  76. «1. Действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.
    Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в постановке на кадастровый учет навеса для ожидания транспорта, указывая на то, что ему был предоставлен земельный участок именно для возведения спорного объекта, имеющего прочную связь с землей, а демонтаж его без ущерба назначению невозможен.
    Суды отказали в удовлетворении заявления исходя из следующего.
    Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
    Судами с учетом представленных в дело доказательств было установлено, что спорный объект является типовым, изготовлен в заводских условиях, состоит из готовых модулей и представляет собой металлический каркас с ограждающими конструкциями из ударопрочного стекла и стеклопакетов; части комплекса и соединительные элементы поставляются в разобранном состоянии; собранная конструкция крепится на бетонную площадку анкерными болтами, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой; установка комплекса производится без устройства заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Суды признали недоказанным, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования комплекса по назначению.
    Исходя из указанного, суды признали оспариваемое решение органа кадастрового учета об отказе в постановке на кадастровый учет спорного объекта соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
    2. Асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре.
    Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в осуществлении кадастрового учета асфальтобетонного покрытия, ссылаясь на то, что указанный объект является капитальным строением в виде элемента благоустройства территории и примыкает к объекту недвижимости, в связи с чем отказ кадастровой палаты в осуществлении государственного кадастрового учета является незаконным.
    Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление было удовлетворено со ссылкой на то, что спорный объект обладает всеми признаками объекта недвижимости, установленными статьей 130 ГК РФ.
    Арбитражный суд округа судебные акты отменил, в удовлетворении заявления отказал, исходя из того, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что асфальтобетонное покрытие не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), является улучшением земельного участка, на котором оно размещено.
    Ввиду указанного суд признал решение органа кадастрового учета об отказе в постановке асфальтобетонного покрытия на кадастровый учет соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре».
  77. На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что обществом для приобретения в собственность спорного земельного участка без проведения торгов в порядке подпункта 6 Земельного кодекса были указаны в заявлении от 10.12.2015 №700 объекты, фактически не являющиеся недвижимостью (склады – металлические ангары из сборно-разборных типовых конструкций промышленного производства; площадки; склад жидких удобрений – стационарно смонтированные на участке цистерны; весы на металлической платформе).
  78. Поскольку спорный земельный участок сформирован в том числе для размещения объектов, не являющихся недвижимостью, и общество претендует именно на этот земельный участок площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7, оно не может быть признано субъектом исключительного права на приобретение указанного земельного участка в собственность без торгов, поскольку далеко не все объекты, указанные обществом в заявлении для предоставления земельного участка в собственность, являются зданиями, сооружениями.
  79. Между тем, Земельного кодекса предусматривают исключительное право на приобретение в собственность без торгов земельного участка только для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке.
  80. Материалами дела не подтверждается, что для размещения и эксплуатации объектов, которые в действительности являются зданиями, сооружениями (капитальными объектами), обществу необходим весь земельный участок площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7.
  81. Доводы общества об исключении из требований к установлению соразмерности площади испрашиваемого в собственность земельного участка для размещения и эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости арбитражным судом отклоняются как необоснованные и противоречащие смыслу соответствующих положений .
  82. Поскольку обществом испрашивается в собственность весь земельный участок площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7, на котором расположены большей частью объекты, не являющиеся зданиями или сооружениями, отказ департамента в предоставлении данного земельного участка в собственность без проведения торгов следует признать законным и обоснованным, в связи с чем, суд не находит оснований для назначения судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов общества.
  83. В ходатайстве о назначении экспертизы общество просит определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, включая в их состав также площадки, склад-навес, склад жидких удобрений, то есть объекты, которые очевидно не являются объектами недвижимости и не могут включаться в площадь застройки земельного участка. При такой постановке вопроса ответ эксперта, основывающегося на отнесении всех расположенных на участке объектов к недвижимому имуществу, будет заведомо неправилен.
  84. Общество в заявлении в арбитражный суд добивается предоставления ему в собственность всего земельного участка площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7, что не может быть признано обоснованным независимо от результатов судебной экспертизы, поскольку общество испрашивает данный участок не для эксплуатации зданий и сооружений, а для размещения, в том числе, объектов, не являющихся капитальными строениями, и площадок, относящихся к замощению земельного участка.
  85. Право собственности общества на указанные объекты как на единый недвижимый комплекс не зарегистрировано.
  86. В соответствии со Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
  87. Доказательств такой регистрации обществом не представлено.
  88. Использование всех вышеперечисленных объектов в составе производственной или складской базы общества не дает обществу права на выкуп земельного участка в исключительном порядке, поскольку , Земельного кодекса говорят об исключительном праве на приобретение земельного участка в собственность применительно к собственникам только зданий или сооружений, но не какой-либо совокупности производственных объектов, объединенных общим назначением, в том числе производственных или складских баз.
  89. Заключение департаментом имущественных отношений Краснодарского края и правопредшественником общества договора аренды от 23.01.2013 №0000002951 земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 площадью 70 978 кв.м. само по себе не дает обществу права на выкуп указанного земельного участка в исключительном порядке без проведения торгов, поскольку данный земельный участок не формировался специально для размещения и эксплуатации конкретных зданий и сооружений арендатора.
  90. Наличие договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения не дает его арендатору исключительного права на выкуп земельного участка без проведения торгов. Соответствующее основание для приобретения земельного участка в собственность без торгов в Земельного кодекса не упомянуто.
  91. Доводы общества о том, что право собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты перешло к нему в порядке реорганизации, следует признать несостоятельным, поскольку данное обстоятельство не является основанием для отказа от исследования вопроса о том, являются ли в действительности расположенные на спорном участке объекты зданиями или сооружениями.
  92. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований и отклонении ходатайства о назначении судебной экспертизы.
  93. На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170 В удовлетворении заявленных требований отказать.
  94. Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.
  95. Судья А.Л. Назыков

Земельный участок - это не только объект недвижимости, но и причина проблем, от которых владельцу здания никуда не деться. Органы власти часто отказываются предоставлять землю. Отрицательный ответ они объясняют тем, что испрашиваемая площадь участка превышает ту, которая требуется для эксплуатации строения. Чтобы оспорить отказ, нужно разбираться в его причинах. Здание требует дополнительной площади для эксплуатации, и органы власти могут игнорировать этот факт. В таком случае нужно собирать доказательства и оспаривать их решение. Часто администрация отказывает в купле-продаже земли по вине покупателя. Так происходит, когда владелец здания требует площадь, которая в разы превышает необходимую для обслуживания объекта.

Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2015). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание - 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2015 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).

Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.

Определяя площадь участка под объектом недвижимости, применяется правило: есть размеры участка - действуют регламенты землепользования (ст. 11.9 ЗК РФ), нет - применяется статья 33 ЗК РФ в редакции от 29.12.14.

Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?

Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2015).

Можно ли увеличить его размеры за счет вспомогательных строений?

Предельные размеры устанавливаются с учетом конкретных видов деятельности, правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ в прежней редакции).

Какие документы помогут заключить договор купли-продажи земли?

Не все муниципальные образования утвердили правила землепользования и застройки. Градостроительные регламенты, которые должны указывать на предельную площадь участков территориальной зоны, могут отсутствовать. В такой ситуации закон требует применять предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, установленные статьей 33 ЗК РФ в редакции 29.12.14 . Несмотря на то что указанная статья формально потеряла силу, ее положения применяются для целей образования участков до утверждения правил землепользования и застройки в силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.14 № 171-ФЗ. В настоящее время сложилась соответствующая практика. Так, суд посчитал законным отказ владельцу здания заключить договор купли-продажи земли. Площадь запрашиваемого участка превышала площадь здания на нем и не соответствовала предельным величинам. Заявитель не доказал, что такая площадь требуется для эксплуатации здания (постановление Десятого ААС от 16.02.16 по делу № А41-75113/15; оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 19.05.16).

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,
СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

ПРИКАЗ

Об утверждении методических указаний по расчету
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 года N 369 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах"

приказываю:

1. Утвердить "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (далее - Методические указания).

2. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) обеспечить рассылку Методических указаний субъектам Российской Федерации.

3. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) и Департаменту земельной политики (Лойко П.Ф.) оказывать содействие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в вопросах применения Методических указаний.

И.о.Министра
А.Ш.Шамузафаров

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Область применения

Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.

2. Нормативные ссылки

СНиП 2.07-01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" ;

"Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" , утвержденное .

3. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 . Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

3.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

Территории под жилыми зданиями;

Проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

Открытые площадки для ременного хранения автомобилей;

Придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

Хозяйственные площадки;

Физкультурные площадки.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.

При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 года, в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

норм.к к з.д.

где S - нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м_2;

S - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м_2;

к У - удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности (таблица приложения А).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно - бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

S - S - S
кв нж застр.
S = ___________________ х S + S , (2)
к S общ.к застр.к
общ.зд

где S - размер земельного участка в кондоминиуме;

к
S - общая площадь квартала, микрорайона;
кв

S - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче
нж
в кондоминиумы;

S - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в
застр.к
границах квартала, микрорайона;

S - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых
общ.зд
зданий в границах данного квартала, микрорайона;

S - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для
общ.к
которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

S - площадь застройки кондоминиума, для которого
застр.к
рассчитывается земельный участок.

3.7. Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 .

3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Приложение А. Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений для зданий разной этажности

Приложение А

Строительные

Этажность

1957 г.
СН 41-58

1967 г.
СНиП
II-К.2-62

1975 г.
СНиП
II-60-75

1994 г.
МГСН-1.01-94,

3,57
-
1,61

1,85
-
1,43

Не менее 0,92

Примечания. 1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице.

2. Норма СНиП 2.07.01-89 * приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м_2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле:

У х 18
з.д18
У = ____________,
з.д Н

где У - показатель земельной доли при 18 м_2/чел.;
з.д18

Н - расчетная жилищная обеспеченность, м_2.

Строительные

Этажность

Более
22

1967 г.
СНиП
II-К.2-62

1975 г.
СНиП
II-60-75

1994 г.
МГСН-1.01-94,

Приложение Б. Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности

Приложение Б

График не приводится.

Приложение В. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Приложение В

Примеры:

1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры - 50 м_2.

В соответствии с таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 м_2.

2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м_2 общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х годов.

Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м_2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м_2.

В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400 х 0,98 = 5292 м_2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 х 3 = 15876 м_2.

Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м_2. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724: 3 = 1908 м_2.

Какой размер участка суд признает обоснованным

Нередко граждане и юрлица требуют предоставить им в собственность муниципальные земельные участки для обслуживания объектов капитального строительства, которые находятся на данных участках. При этом размер запрашиваемого участка может превышать градостроительные и иные нормативы. Собственники ссылаются на часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Эта норма предусматривает исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельного участка под данными объектами в собственность или в аренду. Получив отказ, владельцы объектов часто обращаются с иском в суд.

Размер предоставляемого земельного участка должен соответствовать назначению здания и предельным размерам земельных участков по градостроительным регламентам (правилам землепользования и застройки). Если на территории муниципального образования градостроительные регламенты не утверждены, применяются предельные размеры предоставляемых земельных участков, которые были установлены до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ по правилам статьи 33 Земельного кодекса РФ. Необходимость руководствоваться этой нормой при рассмотрении споров подтверждает судебная практика. Пример – постановление Президиума ВС Республики Башкортостан от 9 ноября 2016 г. по делу № 44га-278/2016.

Таким образом , в отсутствие градостроительных регламентов предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, утвержденными землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В границы передаваемого земельного участка должна входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (обслуживания, эксплуатации). Но заявитель не вправе самовольно определять площадь подлежащего предоставлению участка (ст. 33 Земельного кодекса РФ).

При рассмотрении дел о предоставлении участков под зданиями, строениями и сооружениями суд будет в первую очередь устанавливать, объективно ли необходима для эксплуатации объекта такая площадь и соответствует ли она строительным нормативам (постановления Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10 , от 3 апреля 2012 г. № 12955/11). Если суд сочтет площадь запрашиваемого участка необоснованной, он откажет в иске. Например, в одном из дел суд отказал в предоставлении в собственность земельного участка, площадь которого более чем в 16 раз превышала площадь расположенного на нем здания (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2016 г. по делу № А41-75113/2015). Доводы истцов о том, что участок такой площади им нужен под строительство других объектов, в суде не сработают.

ПРИМЕР 1. Компания обратилась в суд с требованием к администрации города Магнитогорска Челябинской области предоставить в собственность земельный участок для обслуживания здания. Площадь испрашиваемого земельного участка – 16 211 кв. м, а площадь здания, расположенного на нем, – 1 464,8 кв. м. Компания указала, что в ближайшем будущем планирует построить на участке еще несколько объектов. Суд отметил, что истец не доказал необходимость участка запрашиваемой площади для эксплуатации здания, и отказал в иске (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2016 г. № 18АП-9188/2016).

Какими документами можно обосновать размер участка

Чтобы обосновать размер земельного участка, истец может использовать, в частности, экспертное заключение или договор аренды.

Экспертное заключение

Доказательством может служить техническое заключение профильного специалиста. При проведении экспертиз такие специалисты используют СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Если истец представит экспертное заключение, муниципалитету придется его оспаривать. Представьте заключение с противоположными выводами, иначе суд удовлетворит требования истца.

ПРИМЕР 2. Компания обратилась с иском о признании незаконным отказа Администрации Ступинского муниципального района Московской области предоставить в собственность за плату земельный участок площадью 250 кв. м. Площадь расположенного на нем здания составляла 128 кв. м. Истец представил суду техническое заключение, которое подтвердило, что участок соответствует площади здания. Администрация не опровергла доказательства истца другим заключением. Поэтому суд удовлетворил заявленные требования (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. по делу № А41-5090/15).

Договор аренды

Если собственником земли хочет стать арендатор, который ранее получил данный участок для тех же целей и той же площади в аренду, суд признает договор аренды надлежащим доказательством.

ПРИМЕР 3. Администрация Уфимского района Республики Башкортостан отказалась предоставить участок под зданием в собственность предпринимателю. Он обратился в суд и потребовал признать решение незаконным. Бизнесмен указал, что ранее получил этот участок в аренду для аналогичных целей. Суд установил, что участок запрашиваемой площади изначально предоставлялся для эксплуатации здания, и согласился с истцом (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 февраля 2015 г. № Ф09-60/15).

ПРИМЕР 4.

Суды удовлетворили заявленные требования. Однако ВАС РФ отменил эти решения. Суд указал, что компания не представила доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка запрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение ().

Судебные разбирательства могут повлечь и предоставление арендатору в собственность земельного участка завышенной площади.

ПРИМЕР 5. Администрация г. Дубны предоставила земельный участок компании в аренду. Затем арендатор выкупил участок и разделил его на два площадью 0,3 и 0,7 га. Меньший участок компания оставила себе для эксплуатации расположенного на нем здания, а больший – реализовала третьим лицам для строительства дома. Этим заинтересовалась антимонопольная служба. УФАС посчитало, что администрация и компания действовали согласованно. Тем самым они нарушили Федеральный закон от 6 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Администрация обратилась в суд с требованием признать постановление УФАС незаконным. Суды трех инстанций удовлетворили иск. Они отметили, что размеры первоначально арендованного участка и участка, предоставленного в собственность, совпадают. Но Верховный суд с такой позицией не согласился. Орган власти был обязан учесть потребность компании в земельном участке, когда предоставлял его в собственность. Нужно было исходить из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории города. Фактически предоставленный обществу участок для эксплуатации здания не требовался, что подтвердил факт последующей продажи этого участка. Таким образом , администрация действовала незаконно (определение Верховного суда РФ от 6 марта 2017 г. по делу № А40-100700/2015).

Кадастровые работы, проведенные заявителем в отношении земельного участка, не обосновывают требования о предоставлении его в собственность.

ПРИМЕР 6. Компания, владеющая на праве собственности имущественным комплексом площадью 44 269,8 кв. м, обратилась в суд с требованием предоставить в собственность земельный участок площадью 490 тыс. кв. м. Этот участок компания поставила на кадастровый учет.

Суды удовлетворили заявленные требования. Однако ВАС РФ с позицией нижестоящих судов не согласился и их решения отменил. Суд указал, что компания не представила доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка запрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение (постановление от 1 марта 2011 г. № 13535/10).

Участки под вспомогательными, нестационарными, линейными объектами

Многие собственники объектов недвижимости стремятся увеличить площадь земельных участков, на которых они расположены. Для этого компании возводят на участках вспомогательные объекты и пытаются оформить их в собственность в упрощенном порядке. Однако с регистрацией права собственности на объекты вспомогательного назначения не соглашаются высшие судебные инстанции.

ПРИМЕР 7. Центробанк обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на ограждение как на объект недвижимости вспомогательного назначения. Данное ограждение находилось на одном участке с административным зданием Центробанка. Для регистрации он представил декларацию об объекте недвижимого имущества и техническое заключение обследования ограждения.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности на ограждение. Причина была в том, что заявитель не представил документ органа местного самоуправления, подтверждающий принадлежность ограждения к категории вспомогательных объектов, при возведении которых не нужно получать разрешение на строительство. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций посчитали, что отказ не соответствует законодательству. Они указали, что Росреестр не имел оснований требовать от Центробанка документы помимо тех, которые он представил. При возведении вспомогательного объекта застройщик не обязан получать разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, которая подтверждает создание таких объектов и содержит их техническое описание.

Высший арбитражный суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов о регистрации вспомогательного объекта в качестве объекта недвижимости и отменил их. Судьи отметили, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и не является отдельным объектом гражданского оборота. Оно выполняет только обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. У ограждения отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости. К объектам недвижимости относятся лишь прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, право собственности на вспомогательный объект не подлежит регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13).

Так как вспомогательный объект нельзя оформить в собственность, на участок под ним суд не признает права собственности. Это относится и к нестационарному объекту. При рассмотрении споров о предоставлении участка под ним муниципалитетам придется оспаривать статус объекта как недвижимого имущества.

ПРИМЕР 8. Владелец торгового павильона обратился в администрацию города Калининграда с требованием предоставить в собственность земельный участок под объектом. Муниципалитет отказал предпринимателю, а тот обратился в суд. В ходе рассмотрения дела суд установил, что объект, принадлежащий предпринимателю, не обладает признаками объекта недвижимости. Поэтому оснований для предоставления в собственность земельного участка под ним нет. Наличие свидетельства о государственной регистрации права на здание не является безусловным доказательством того, что этот объект – недвижимое имущество (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 мая 2008 г. по делу № А21-3780/2007).

Признать право собственности на земельный участок под линейным объектом через суд у заинтересованных в этом лиц также не получится. Например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что на линейный объект не распространяется установленный Земельным кодексом РФ порядок предоставления в собственность земельного участка под объектами капитального строительства (

Дорожки
Самое интересное:
Русский Яблочно-Шоколадный Пирог
Лапша с запеченными овощами
Выпечка французская: рецепты приготовления Рецепты теста французской пекарни