Главная > Ограждение > Являются ли лоджии и балконы общим имуществом. Кто по закону обязан ремонтировать балкон в квартире? Является ли лоджия собственностью жильца

Являются ли лоджии и балконы общим имуществом. Кто по закону обязан ремонтировать балкон в квартире? Является ли лоджия собственностью жильца

Балкон – неотапливаемое, нежилое помещение в виде выступающей из плоскости стены фасада здания, огражденной площадки, он является частью квартиры. Квартира принадлежит гражданину на праве частной собственности и не относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома.
В приложение (состав общего имущества) при заключении типового договора управления многоквартирным домом балконы не включаются в состав общего имущества, таким образом, при подписании указанного приложения собственник помещения принимает на себя обязательства по их надлежащему содержанию и несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ними общим имуществом в многоквартирном доме являются:
- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая балконные плиты и ограждающие несущие конструкции);
- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Таким образом, навес над балконом не относится к общему имуществу многоквартирного дома и является частной собственностью.
Плита балконная – общедомовое имущество. А всё, что выше – имущество собственников.
Расходы по содержанию и текущему ремонту балконов покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя ответственности, за содержание имущества, ему принадлежащего лежит на собственнике этого имущества.
Согласно данной законодательной норме на собственника данного имущества возлагается ответственность за содержание своего имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии, при этом имущество должно использоваться по назначению, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с предоставленными ему названным Кодексом полномочиями Правительство Российской Федерации утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.

Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям.

Согласно пунктам 8, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" строительная конструкция - это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, которая должна отвечать требованиям механической безопасности и находится в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.

С учетом изложенного установлено, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170) собственникам жилого помещения не допускается:
- использование балконов и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение;
- самовольная установка козырьков, балконов, лоджий и переоборудование балконов, лоджий;
- цветочные ящики следует устанавливать на поддонах с внутренней стороны ограждений балконов (лоджий).
В соответствии с п. 4.2.4.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170) работники организаций по обслуживанию жилищного фонда:
- обязаны систематически проверять правильность использования балконов;
- необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий;
- организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить очистку кровли от снежных навесов и наледи с балконов и козырьков являющихся частью общедомового имущества и установленных в соответствии с проектом дома (п.4.6.1.23 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда);
- при обнаружении признаков повреждения балконов работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего разрушения.
Если речь идет о вашей собственности, то у вас законодательно нет права требовать от каких-либо лиц или организаций поддерживать это имущество в надлежащем состоянии. Собственник имущества обязан поддерживать его в таком состоянии, которое не создает опасности для других лиц и не нарушает общественных интересов. При причинении вреда ответственность за нанесенный неисправным имуществом вред лежит на собственнике имущества.
Для начала, чтобы определить на ком лежит ответственность за ремонт балкона, посмотрите технический паспорт квартиры. Если согласно технического паспорта балкон входит в состав квартиры, то, скорее всего, бремя по ремонту и содержанию балкона в безопасном состоянии придется нести вам, как собственнику квартиры. Даже, несмотря на то, что балконная плита относиться к несущим элемента, а его перила являются элементами ограждения.
Во - вторых вам необходимо ознакомится с договором с управляющей компанией на оказание услуг. Желательно иметь его у себя на руках, для того, чтобы быть в курсе, какие услуги по содержанию жилищного фонда должны выполняться вашей управляющей компанией. Если вы обратитесь в свою управляющую компанию с заявлением о ремонте аварийного балкона, и вам будет отказано, то вы вправе будете затребовать договор, чтобы убедиться, что содержание балконов не входит в сферу ответственности вашей управляющей компании. Так же надо узнать, предусмотрены ли средства в городском бюджете на данную статью. Так, например, ремонт балконов в Москве производиться за счет средств городского бюджета, выделенных на выборочный капитальный ремонт жилых домов. Хотя, сами понимаете, добиться этого будет трудно.
Вообще, согласно законодательству, ответственность за содержание балкона лежит на собственнике имущества, то есть на вас, если в договоре с управляющей компанией не прописано другое. В данном случае на вас лежит ответственность не только за состояние балкона, но и за возможный вред, который может быть нанесен вашим соседям при полном или частичном обрушении аварийного балкона.
В любом случае, вам надо обратиться в управляющую компанию. Ремонт серьезных повреждений балкона самостоятельно устранить вам вряд ли удастся, Это должны делать лишь специалисты из соответствующих коммунальных структур.

Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2019 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.

Правовые основания

Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).

П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.

Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.

Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.

Решение ВС РФ

В определении № КАС11-789 апелляционной комиссии сказано, что отнесение элементов конструкций балкона отдельной квартиры к общей собственности никак не противоречит Жилищному или Гражданскому кодексу. ВС РФ признал плиту балкона (лоджии) не предназначенной для использования больше, чем в одной квартире, но относящейся к имуществу для общего владения жильцами здания.

Распределение ответственности

К общедомовому имуществу относятся: плита, наружное ограждение, внешние стены

Владельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по своему отношению к необходимости ремонта балкона:

Часть своей квартиры (летняя площадка). При покупке жилья так указывают в некоторых договорах. Соответственно, личная территория обустраивается ими по своему желанию.
Составляющая фасада дома. Ремонт обязана производить управляющая компания (УК) или ЖЭУ.

Если обобщить вместе все нормативные документы, получается такое распределение:

В общедомовое имущество относят:
- плита;
- наружное ограждение;
- внешние стены.
Индивидуальное пользование:
- перила;
- окна;
- двери;
- самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.

Поэтому ответственность за содержание конкретного элемента этой части жилого помещения может отличаться.

Дополнительное согласование необходимо для навешивания на наружную часть ограждения ящиков с цветами, других выступающих, утяжеляющих несущие части, предметов.

Как относиться к распределению собственности

В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.

Так и трактуется право использования балкона с выходом из помещения, находящегося в частном владении, – пространство, указанное в техническом паспорте квартиры,для жильца.Улучшение обстановки путем установки навесов, легких каркасных конструкций для защиты от непогоды и солнца, их ремонт, обслуживание, относятся на баланс владельца квартиры, будут его частью его собственности. Некоторые варианты перестройки требуют согласований в разрешительных органах. Конструктивные элементы дома принадлежат всем участникам жилищного товарищества.

Показательно, что такие же отношения между жильцами возникают при решении вопросов размещения рекламных конструкций, баннеров на наружной поверхности лоджий. Общим собранием всех собственников протокольно решается вопрос о согласии на размещение плаката. Более того, решение удалить самовольно размещенную рекламную продукцию (жильцом, посторонним, арендатором) тоже принимается всеми домовладельцами.

Те части дома, которые не разделены соглашениями всех участников по каким-то другим критериям, делят на всех равными частями. Если один владелец сделал неотделимое улучшение своей части, его доля может быть, соответственно, увеличена. Устраняемые улучшения находятся в собственности жильца.

Именно для эксплуатации здания, как комплекса технологических систем, разработан механизм долевого участия всех владельцев отдельных квартир.

Ремонт общедомового хозяйства

Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.

Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.

Для принятия компетентного решения о производстве ремонта в связи с аварийным состоянием общего имущества (балконных плит, имеющегося ограждения) на имя директора УК направляется заявление. Один экземпляр, обязательно, должен быть на руках владельца квартиры – заявителя на случай обращения в суд по причине отказа. О том, как проводится ремонт общедомового хозяйства смотрите на этом видео:

Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.

Собственника квартиры могут обязать устранить сделанные изменения долевой части здания, если они нарушают установленные нормы. При отказе выполнить требования направляется обращение Государственной жилищной комиссии для инспекции нарушений.

Изменения по учету

Лоджию, балкон, как правило, относят к общей площади и оплачивают с понижающими коэффициентами. Если хозяин выполняет переустройство, объединяет с прилегающей комнатой, то данная площадь переходит в разряд отапливаемой с соответствующими начислениями по теплу.

На практике, управляющие компании часто не включают такие площади, как балконы, в перечни имущества дома при заключении договора. Дополнительно подтверждают обязанность владельца квартиры содержать свою часть имущества рассылкой и вручением уведомлений об очистке конструкций от снега зимой. С учетом таких обстоятельств, суд становится на сторону компании.

Отдельным моментом будет право собственности на одну комнату в отдельной квартире. В этом случае владелец не имеет права ограничивать пользование балконом всеми жильцами квартиры, выделять его из общей части.

Жилые пятиэтажки ветшают, чего уж говорить об их балконах. Совершенно растрескавшиеся, разрушенные плиты балконов с ясно видимой арматурой – картина в последнее время, к сожалению, не столь уж редкая. Трудно представить, что кто-то рискнет выйти на такой балкон, ведь и самому порой становится страшно проходить под ним.

Вопрос – кто же ответственен за ремонт балкона — жилец или ЖЭУ (или УК), встал сразу же после приватизации квартир жильцами, поскольку к тому, чей же собственностью считать в итоге балкон, появилось два противоположных подхода. Одни рассматривают балкон в качестве части приватизированной квартиры, другие считают его составляющей фасада и, соответственно, собственностью дома. И если в первом случае за состояние балкона отвечает владелец квартиры,то во втором – ремонт производят за счет дома.

Законодательство о ремонте балконов

Таким образом, вопрос этот и по сей день остается спорным, и скорее всего по причине очевидных нестыковок в законодательстве. Например, в Жилищном кодексе балконы не являются частью «общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», а согласно Постановлению Правительства РФ N491 от 2006 года, которое было принято позднее принятия кодекса, плиты балконов, наоборот, в это имущество как раз входят.

Обратимся к последнему Постановлению. В его Правилах четко отмечено, что «в состав общего имущества» включают:

в) несущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, в том числе плиты перекрытий, фундаменты, несущие стены, плиты – балконные и иные, несущие колонны и иные конструкции;
г) ненесущие ограждающие конструкции в многоквартирном доме, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (в том числе, двери и окна помещений, имеющих общее пользование, перила, парапеты и иные подобные конструкции.

Проще говоря, в многоквартирном доме на правах общей (долевой) собственности собственникам помещений принадлежат:

все балконные плиты, поскольку они являются несущими ограждающими конструкциями (Правила п.2 пп. «в»);
балконные двери и окна, которые имеют вход в помещение, предназначенные для общего пользования, типа общих коридоров, лестничных клеток, поскольку они относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, обслуживающим несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);
балконные перила, имеющие вход в помещения, находящиеся на общем пользовании, поскольку подобные перила относятся к ненесущим ограждающим конструкциям, которые обслуживают несколько (более одного) жилых или (и) нежилых помещений (Правила п.2 пп. «г»);

место отдыха — балкон

А вот внешние стены со стороны балконов вместе с их плитами относят общему имуществу поскольку это несущие ограждающими конструкции в многоквартирном доме (Правила п.2 пп. «в»).

Если обобщить все вышеизложенное, можно сделать вывод, что балконные плиты, которые входят в план квартиры согласно обмеру БТИ (Бюро технической инвентаризации), вместе с внешней стеной, к которой примыкают данные балконы, относятся фактически к общему имуществу в многоквартирном доме. Это означает, что они являются для собственников помещений объектом общедолевой собственности, а двери, окна и перила указанных балконов, соответственно, индивидуальной собственности.

Следовательно, при определении ответственного за ремонт балкона решающее значение имеет, какой именно его элемент нуждаются в этом ремонте: «общий» или «индивидуальный».

Если речь идет об элементе общего имущества, то основанием для принятия подобного решения является представленный на общее собрание акт осмотра, оформленный в соответствии с результатами осмотров этого имущества, со стороны правления ТСЖ и (или) других лиц (Правила п.п. 13 и 14). Решение принимается, как минимум, 2/3 голосов от общего числа проголосовавших.

Перечень тех услуг, их периодичность и качество, которые предоставляет управляющая организацией (или ТСЖ), связаны непосредственно с размером платы, определенным на содержание жилых помещений, а также на их ремонт. Он подлежит утверждению собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании (в случае УК). В случае ТСЖ в соответствии с уставом размер платы утверждают органы управления ТСЖ.

Для осуществления ремонта балконной плиты пишется заявление (в двух экземплярах) на имя директора управляющей организации. Один подписанный экземпляр остается у него, другой – у заявителя. Это неоспоримый документ, позволяющий подать в суд, если не будет удовлетворено требование. Для ускорения процесса нужно добиться , представляющим угрозу для людей.

В России на сегодня очень много многоэтажек, которые строились на скорую руку во времена Хрущёва. Балконы в таких домах в большинстве своём изношены и создают угрозу жизни и здоровью жильцов. После перестройки квартиры в многоэтажках разрешили приватизировать, и получилось так, что ремонт теперь обязаны оплачивать сами жильцы. Однако встаёт вопрос: кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире? Входит ли ремонт балкона в статью «содержание жилья» или «капремонт»?

Кто должен ремонтировать балкон по закону

Российское законодательство пока не совершенно и в разных правовых актах можно встретить противоречия . Сразу же после приватизации квартира становится собственностью жильцов, а по поводу балкона законодатели говорят двояко.

В Жилищном кодексе названы все элементы многоэтажки, признаваемые общим имуществом, то есть, ремонтируемые за счёт дома, и балконы там не указаны . Но в Постановлении №491, которое было принято в 2006 году, то есть, после принятия Жилищного кодекса, плиты балконов как раз входят в общее имущество дома.

В правилах Постановления чётко сказано, что общим имуществом признаются в том числе:

несущие конструкции многоэтажки (в том числе фундаменты, плиты перекрытий, несущие стены, балконные плиты и другие несущие плиты и колонны);
несущие конструкции многоэтажки, использующиеся владельцами нескольких квартир (в том числе двери и окна балконов общего пользования, парапеты, перила и другие конструкции).

Отсюда можно сделать вывод о том, что собственников у балкона два.

Право собственности на балкон

По смыслу указанного Постановления общим имуществом многоэтажки можно признать:

все балконные плиты;
балконные окна и двери, ведущие в общее помещение, использующееся владельцами нескольких квартир (на общих балконах, имеющих выход в общие коридоры);
балконные перила и парапеты (если балкон опять же общий);
внешние стены всех балконов (так как это несущие ограждающие конструкции многоэтажки).

То есть, балконные плиты, входящие в техплан квартиры вместе с несущей стеной, к которой примыкает балкон – это фактически долевая собственность всех жильцов дома , а двери, окна и перила балконов – частная собственность.

Как инициировать ремонт балкона

Решающее значение при назначении ответственного за ремонт имеет факт того, общий это элемент дома или индивидуальный . Если угрозу несёт общий элемент, то на общее собрание нужно вынести вопрос о его капитальном или текущем ремонте.

Перед собранием нужно составить акт осмотра, подписанный представителем правления ТСЖ, ЖСК или управляющей компании . Решение принимается, если за ремонт проголосуют минимум 2/3 голосов от числа присутствующих.

Если состояние балконной плиты угрожает жизни или здоровью жильцов, действовать нужно незамедлительно, проведя оценку аварийности .

Для признания балконной плиты аварийной на имя председателя ТСЖ, ЖСК или директора управляющей компании нужно написать заявление с требованием оценить аварийность. Заявление можно подкрепить фотографиями и подписями соседей.

Чтобы заявление не попало в долгий ящик, нужно подготовить две его копии , одну из которых зарегистрировать (принявший её должен расписаться в получении заявления прямо под текстом, расшифровать свою подпись, указать должность и поставить дату принятия) и оставить у себя. Вторая копия остаётся у адресата.

На заявление по закону об обращениях должен поступить мотивированный ответ максимум через месяц с момента его регистрации . Если ответа не поступило, доступны средства:

можно обратиться в суд на бездействие должностных лиц с требованием о проведении оценки аварийности и ремонта;
или самостоятельно отремонтировать балкон, а израсходованные деньги взыскать через суд (к иску нужно будет приложить все чеки на стройматериалы, договоры подряда и акты выполненных работ).

Вместе с тем аварийным состоянием балкона можно признать :

разрушение бетонного защитного слоя плиты;
коррозия закладных металлических элементов и арматуры;
разрушение гидроизоляции металлических сливов;
обрушение карниза;
нарушение устойчивости ограждения.

Если такие повреждения обнаружились, нужно срочно принимать меры по восстановлению.

Напоминаем о том, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире :

плиты, ограждение и несущую стену дома ремонтирует ТСЖ, ЖСК или управляющая компания за счёт собственных средств ;
двери и окна на балкон, парапет и его крышу ремонтировать обязан собственник квартиры .

Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2012 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.